Bảng giá đất Tp.HCM chưa bằng một nửa giá thị trường
Đất ở con đường đắt đỏ nhất Tp.HCM sau khi vận dụng tất cả các cơ chế đến năm 2017 giá cũng chưa tới 200 triệu đồng/m2. Trong khi giá thị trường ở khu vực này đã lên đến cả tỉ đồng/m2. Nhìn chung bảng giá đất Tp.HCM chỉ tương đương từ 30 - 40% giá thị trường.
Mất 1-3 năm mới đóng được tiền sử dụng đất
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho biết Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 đến nay đã có tác động tích cực đến nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, sau 3 năm đi vào thực tế, luật này vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.
“Nhìn chung bảng giá đất của Tp.HCM cũng chỉ tương đương khoảng 30 - 40% giá đất thực tế trên thị trường cho thấy sự bất cập của chế định Chính phủ ban hành khung giá đất, cần phải được xem xét và sửa đổi cho phù hợp”, ông Châu phân tích.
Hiện nay, khung giá đất do Chính phủ ban hành có hiệu lực 5 năm; bảng giá đất do địa phương ban hành không được phép vượt quá mức tối đa so với mức tối đa của khung quy định là 30% và không được thấp hơn mức tối thiểu.
Theo ông Châu, với cách tính hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khu vực 1 (khu vực có hệ số cao nhất) là 1,2 lần thì giá đất ở 3 con đường tại trung tâm quận 1 (Tp.HCM) là Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ chưa đến 200 triệu đồng/m2, thấp hơn giá thực tế rất nhiều (trên thị trường, giá đất tại các con đường này dao động 1 tỉ đồng/m2).
Ngoài ra, quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành cũng không tạo được điều kiện để Tp.HCM và các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường mặc dù đã áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.
Quy định này cũng chưa tạo điều kiện cho các tỉnh thành chủ động và chịu trách nhiệm về việc ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường tại các địa phương trên địa bàn.
Trong khi đó, tiền sử dụng đất hiện đang là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Đây chính là gánh nặng mà doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà, cũng là “ẩn số” không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Chưa kể, nó còn là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế xin - cho.
Theo bảng giá đất, con đường đắt đỏ nhất tại Tp.HCM giá đất chưa đến 200 triệu/m2. Ảnh minh họa
Tp.HCM hiện đang rất cần nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất trong khi doanh nghiệp bất động sản hoàn thành được thủ tục để đóng khoản tiền này là không hề đơn giản. Bởi lẽ, cơ chế kiểm tra chéo giữa hai cơ quan là Sở Tài nguyên và Môi trường - đơn vị xác định giá đất ban đầu và Sở Tài chính - đơn vị chủ chốt trong hội thẩm định giá đất sau cùng khiến doanh nghiệp cảm thấy khâu nộp tiền sử dụng đất quá phức tạp và kéo dài.
Mặc dù Tp.HCM đã ban hành cơ chế cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản xác định giá đất, mà chưa cần qua hội đồng thẩm định giá thế nhưng hiện nay mỗi dự án trên địa bàn vẫn mất trung bình từ 1-3 năm để có thể nộp được khoản tiền này vào ngân sách.
“Dư luận chắc vẫn chưa quên chuyện cách đây mấy năm, Công ty Lê Thành - chủ đầu tư dự án chung cư của ở quận Bình Tân rao bán căn hộ tại dự án này với giá 13,9 triệu đồng/m2. Nhưng Sở Tài chính sau khi tính toán đã yêu cầu dự án phải điều chỉnh giá bán lên 17 triệu đồng/m2. Như vậy doanh nghiệp đã bị đè chi phí xuống nhưng lại bị đẩy doanh thu lên để ngân sách thu được tiền sử dụng đất lớn, làm vậy là không công bằng”, ông Châu nhận định.
Đề xuất sửa Luật Đất đai
Theo chủ tịch HoREA, để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì Nhà nước phải sửa Luật Đất đai. Về vấn đề này, Hiệp hội cũng đã kiến nghị 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.
Đầu tiên là thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế. Về lâu dài, HoREA đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất, thay vào đó là sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, có thể là 10% hoặc 15% bảng giá đất. Với cách làm này, bảng giá đất sẽ vừa minh bạch, vừa dễ tính toán đồng thời loại trừ được cơ chế xin cho và hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn trong khi vẫn đảm bảo duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Phương án thứ hai là cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện một cách minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.
“Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5-30 ngày, tuy nhiên trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án thực tế vẫn mất rất nhiều thời gian, trung bình là từ 1-3 năm. Điều này khiến cho nhiều cơ hội đầu tư, kinh doanh bị lỡ dở, đồng thời góp phần làm tăng giá thành nhà ở”, ông Châu phân tích.
(Theo Một thế giới)
